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「奇異誌」應否置業費思量

2022-6-30 16:25| 发布者: mpeditor| 查看: 271| 评论: 0|原作者: 楊念

摘要: 朋友見紐西蘭屋價近半年從高位回落,同時擔心利率上升,加上市場上房源增加,很想一圓置業夢,但也憂慮屋價持續下跌,一購入就變成「賠本貨」,以往為屋價上升而苦惱,如今屋價下跌,同樣難下決定,實在費煞思量。通 ...

朋友見紐西蘭屋價近半年從高位回落,同時擔心利率上升,加上市場上房源增加,很想一圓置業夢,但也憂慮屋價持續下跌,一購入就變成「賠本貨」,以往為屋價上升而苦惱,如今屋價下跌,同樣難下決定,實在費煞思量。

通脹殺到,利率趨升,過去10年持續向好的房屋市場立即在高位回調。

近半年的房地產數據已反映市場轉勢。

例如房屋價格由去年11月歷史高位回落,自今累積跌幅一成。

不過,由於紐西蘭通脹仍未見頂,就算見頂,也不清楚回落速度和幅度,儲備銀行持續加息是意料中事。

房屋市場繼續受壓是經濟師的共識,普遍認為屋價持續下調,跌幅並有可能高於目前預測。

就算是傾向唱好市場的房地產代理公司高層,也預期房價最快在明年才能回穩。

不僅是房屋市場是買家市場,最新數據顯示,連住宅出租市場也變成租客市場,租金在今年五月在多年穩步上升後,首次錄得回調。

在各方看淡房屋市場的情況下,一直關注房屋市場的獨立經濟師Tony Alexander,近日撰文為市場「護航」。

並列出多個投資者不應離棄房屋市場的理由。

這些理由包括建屋成本增加。

他指出,紐西蘭建屋成本在過去一年大幅增加21%,將令到部分準業主由自建新屋改變主意去購買二手物業。

他同時認為房屋建築量在來年會持續減少。

他表示,低息,屋價持費上升和預期淨流入移民數目增加等因素令到很多人加入住宅建築行業,當中包括很多經驗不足,資金有限和過份樂觀的建築商。

這些建築商以過高價格買地,不懂跟處理營建許可的公營機構溝通,同時要面對建材和建築工人嚴重不足問題,最終結果是令過去一年發出約五萬個住宅營建許可,能落成的數量遠低於這數目,肯定會影響日後的房屋供應。

他提出的另一個理由是隨著邊境開放,流入紐西蘭移民數目會增加;另一個令房屋需求增加的因素,是政府在去年提出一次過的居留簽證申請,令超過20萬名移民有機會獲得居留權。以上兩個因素均可能令房屋需求增加,但該經濟師認為對整體市場只會帶來逐步和有限影響。

其他因素還包括置業可以對抗通脹;此外,就算是利率上升令定存利息增加,存款收息的吸引力仍是有限,至於投資股票則面對很多不明朗因素。因此,房地產仍然是一項相當較有保證的投資。

他也提出政治因素。他指出,假如國家黨能在2013年或2016年大選後重新執政,將會為工黨政府近年推出種種不利投資者的政策「鬆綁」。

在需求方面,雖然數據顯示房屋成交量在近半年大跌,但他同時認為市場上仍有買家在「尋找機會」入市,包括一項房地產協會調查顯示,有四成投資者表示會在市場上找「物超所值」的房屋。

另一類準買家就是在過去幾年因為房源不足而無法換屋的業主,這些業主在房源增加下,可能會找到合適的換屋對象,並在同一市場買屋和賣屋,這舉動也有助穩定市場。

該經濟師也指出,長期而言,紐西蘭屋價持續向上,如自1992年以來,屋價每年平均升幅達7%。

以上是一名長期觀察房屋市場的資深經濟師的意見。

作為一名普通市場,對房屋市場會經濟的了解是較為簡單。

首先,屋價仍然遠高於一般市民的購買力,就算是屋價已回落接近一成,也只是回調至一兩年前的屋價,而屋價已持續上升超過10年,當中包括一些雙位數字升幅的年份。

要房屋市場回穩,可能包括的數據是全年通脹率回落至3%,俄烏戰爭獲得解決,全球商品供應鏈問題妥善處理,國際油價由每桶接近110美元,回落至50至70美元,其他原材料和農產品價格需要同時回落至合理水平等等。

除了國際因素外,也有國內因素,如政府的房屋政策,失業率等。

任何商品的週期,從來都是事後才知道見頂價和最低價;置業是大部分人一生最大的投資,所有數據和專家言論只能作參考,最終還是由自己作出決定,並承擔後果。



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