「奇異誌」 近日看房子時，房地產中介似乎是眾口一詞，均說業主是了解目前房地產市況，在價格上可以商量；不過，對筆者而言，房價仍然是「高不可攀」。 但實話實說，紐西蘭房價近年是回落。 房地產協會數據顯示，房價較歷史高位累跌約一成半。
導致房價下跌主因應該是利率急升。 房屋按揭貸款利息隨著儲備銀行官方利率上升而「水漲船高」，現在的房貸利率最優惠的也要約七厘。 這令到近兩、三年買房業主受到雙重打擊，其一是需要支付買房時可能「未有想過」的高利率，其二是看著房價下調。 結果是出現負資產業主，也出現「蝕讓」個案。 房地產數據顯示，今年首季成交住宅物業中，有7.1%是蝕業。 蝕讓物業業主持有年期中位數為2.4年，而虧損中位數為五萬元。 這些蝕讓個案，估計是以「炒家」為主，他們希望能短期獲利，或者是在房價持續上升時繼續持有賺錢，等待收割期；但發現物業在購入後價格下滑，加上利率上升和在短期內無望回落，他們的選擇只能是「壯士斷臂」，實行「輸少當贏」。 這也導致市場出現一些大幅蝕讓的物業。
如果是實際用家，就算是高利率令供房壓力增加，能夠負擔下是不會輕言放棄。 事實上，數據顯示，雖然房貸利率在去年急升，但絕大部分業主仍然能「適應」過來。 被銀行沒收強拍的「銀主盤」數目仍然很低。 壓抑房價上升的因素，除了房貸利率上升外，還有供應增加。 房地產協會數據顯示，待售物業數目較去年七月上升接近兩成半，達到自2015年以來最水平。 當中房屋供應量升幅最大地區包括首都威靈頓和威靈頓以北的懷拉拉帕，分別是接近四成半和三成半，有分析認為這是跟國家黨上台執政後，銳意削減後勤公務員數目有關。 畢竟，威靈頓是公務員「重鎮」。 最新數據顯示，國家黨「下令」後，各政府部門至今累積削減接近五千個職位。 同期奧克蘭待售住宅物業數量增幅達到三成。 房價下跌不緊對正在供房和計劃賣房的業主構成壓力，房地產發展商同樣受壓，原來一些發展商正在出售的新房，比他們的建築成本還要低。 此外，高房貸利率仍會繼續影響房地產市場，其一是約有一成半仍在支付房貸業主，仍在「享受」著新冠疫情前的低利率，但當他們房貸合約到期後，續新合約時，需要承受大幅增加的高利率。其二是央行本週發表貨幣政策聲明，維持官方利率在5.5厘，但央行對未來利率走勢言論是持審慎態度。 這將直接影響商業銀行在放寬房貸利率上的決定。 在央行發表最新貨幣政策聲明前，銀行首相繼下調房貸利率，主要是三年或以上較長期的房貸合約，也有銀行輕微削減半年和一年期房貸合約利率。 但在央行發表最新聲明後，各銀行紛紛延後預測官方利率下調的時間，有銀行甚至預測官方利率在今年年底時會不跌反升，上調四分一厘才在這個加息週期「見頂」。 就算央行不加息，其減息時間也由原來預測的今年年底，推遲至明年二、三月，甚至明年年中。 對於正在償還房貸的業主，或者正在或計劃賣房的業主，均不是好消息。 住宅物業目前仍然是買家市場，但對於不少準買家而言，不僅是要考慮高房貸利率，還會認為奧克蘭房價雖已從高位回落，但還是「很貴」。 |
